대출 승계와 주의사항 3가지
대출 승계와 주의사항 3가지에 대해 설명해드리겠습니다.
1.대출승계 뜻:
대출 승계란, 기존에 대출을 받았던 사람이 부동산을 매매할 때 그 대출을 구매자에게 승계하여 구매자가 대출을 상속받는 것을 말합니다.
2.융자 있는 건물 매매 방법:
융자 있는 부동산을 매매할 때는 일반적으로 다음과 같은 절차를 따릅니다.
• 매매 계약 체결: 판매자와 구매자가 매매 계약을 체결합니다.
• 대출 승계 신청: 구매자는 판매자의 융자를 승계하기 위해 금융기관에 대출 승계를 신청합니다.
• 대출 승계 검토 및 승인: 금융기관은 구매자의 신용 평가 등을 토대로 대출 승계 신청을 검토하고, 승인 여부를 결정합니다.
• 매매 완료: 대출 승계가 승인되면 구매자는 매매 대금과 함께 융자를 상환하고 건물 소유권을 얻습니다.
3.융자 안고 매매 방법(+대출 승계):
융자 없이 매매하고자 할 경우, 구매자는 자체 자금으로 거래를 진행해야 합니다.
융자를 승계받지 않고 대출 승계를 진행하지 않으므로 추가적인 절차나 비용이 필요하지 않습니다.
4.대출 승계 종류:
대출 승계는 주택담보대출, 전세자금대출 등 다양한 종류가 있습니다.
대출 종류는 대출을 받은 금융기관과 상황에 따라 다를 수 있습니다.
5.대출 승계 기준:
대출 승계 신청 시 금융기관은 구매자의 신용 평가, 소득 상황, 대출 가능 금액 등을 고려하여 승인 여부를 판단합니다. 구매자의 신용 상태와 대출 조건 등에 따라 승계가 결정됩니다.
6.대출 승계를 이행인수로 보는 경우:
대출 승계는 판매자와 구매자 사이의 약정 사항으로, 이행인수로 보는 경우가 있습니다.
이 경우, 구매자는 대출 승계를 이행하여 판매자의 채무를 대신 지게 되며, 이행인수를 통해 부동산을 취득합니다.
7.대출 승계 주의사항 3가지:
• 면책적 채무인수: 대출 승계 시 기존 대출의 채무를 구매자가 부담하게 되는데, 이는 구매자에게 추가적인 부담을 가져올 수 있습니다. 구매자는 대출 상환 능력을 충분히 고려해야 합니다.
• 중첩적 채무인수: 대출 승계로 인해 구매자가 추가적인 대출을 받게 되는 경우, 기존 대출과 중첩되는 채무가 발생할 수 있습니다. 구매자는 이러한 중첩된 채무를 관리할 수 있는지 신중히 판단해야 합니다.
• 계약인수 등에 대한 이해: 대출 승계는 기존 계약사항을 상속받는 것이므로, 구매자는 기존 계약내용을 충분히 이해하고 승계에 따른 권리와 책임을 인지해야 합니다. 이행인수 등 관련 법적인 사항을 충분히 검토하는 것이 중요합니다.
이러한 주의사항을 고려하여 대출 승계를 신중하게 진행하는 것이 중요합니다. 부동산 거래와 대출 승계에 관련된 법률과 규정은 국가나 지역에 따라 다를 수 있으므로, 상세한 절차와 조건은 해당 국가나 지역의 관련 기관이나 전문가에게 상담하는 것이 좋습니다.
융자 있는 건물 매매 방법
융자 있는 건물 매매 방법과 말소(Malsu)와 승계(Seunggye)에 대해 설명해드리겠습니다.
융자 있는 건물을 매매하는 경우, 매도인이 은행에서 대출을 받고 건물에 근저당권을 설정한 후 건물을 매도하면서 근저당권과 대출을 함께 이전하는 방법이 있습니다.
이때, 융자 있는 건물을 매매하는 방법은 크게 말소와 승계로 나뉩니다.
1.말소 (Malsu):
매수인이 매매대금을 전액 지불하고, 매도인은 중도금이나 잔금을 받을 때 동시에 대출금을 상환하여 근저당권을 말소하는 방법입니다.
매수인은 매매대금을 지불하면서 동시에 대출금을 상환하여 근저당권을 해제시킵니다. 이후 매수인은 자체 자금으로 건물을 소유하게 됩니다.
2.승계 (Seunggye):
매수인이 대출채무를 승계하고, 매매대금에서 대출금을 공제하는 방법입니다.
매수인은 매매대금에서 대출금을 공제한 후 나머지 금액을 매도인에게 지불하고, 대출채무를 승계받습니다. 이후 매수인은 대출채무를 상속받은 상태에서 건물을 소유하게 됩니다.
피담보채무확인서 발급 받기:근저당권이 설정된 부동산을 매수할 경우, 매매계약서를 작성하기 전에 은행에 문의하여 근저당권이 담보하는 피담보채무액을 확인하고 피담보채무확인서를 발급받아야 합니다.
피담보채무확인서는 매매거래의 중요한 부분이므로, 근저당권의 상환 여부와 금액 등을 정확히 확인해야 합니다. 이를 통해 매수인은 매매 대금을 조정하거나 필요한 조치를 취할 수 있습니다.
임대차보증금 승계 시, 임차인의 승계 동의서를 받는 것이 좋습니다. 임차인의 승계 동의서에 관한 자세한 내용은 해당 관련 법규와 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 법적인 조언이 필요합니다.
이러한 방법과 절차에 대해서는 상황과 국가 또는 지역에 따라 다를 수 있으며, 부동산 거래와 관련된 법률과 규정을 따르는 것이 중요합니다. 따라서, 구체적인 상황에 맞는 상담을 받거나 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
매매대금 중 중도금이나 잔금으로 융자금을 갚고 말소하는 경우
매매대금 중 중도금이나 잔금으로 융자금을 갚고 말소하는 경우, 다음과 같은 절차를 따라야 합니다:
1.피담보채무확인서 발급 및 등기 말소 위임:
피담보채무확인서를 발급받아 근저당권이 담보하는 채무액을 확인합니다.
소유권이전등기를 위임할 변호사나 법무사에게 근저당권 말소도 위임하면서 중도금이나 잔금 지급일에 은행에 융자금을 상환하고, 근저당권 말소가 동시에 이루어지도록 합니다.
2.융자금 상환 및 근저당권 말소:
중도금이나 잔금 지급일에 은행에 융자금을 상환합니다.
상환한 융자금에 대해 은행은 근저당권 말소를 처리합니다.
3.등기 말소 확인:
말소 위임한 변호사나 법무사를 통해 등기 말소가 정상적으로 이루어졌는지 확인합니다.
등기 말소가 완료되면 근저당권은 소멸하고, 매수인이 건물의 소유자가 됩니다.
추가로, 매수인이 융자금을 승계하기로 한 경우에는 다음 사항을 고려해야 합니다.
피담보채무확인서 발급 이후에 추가로 채무가 발생하는 경우를 방지하기 위해, 매도인과 매수인 사이에 특약을 체결합니다. 이를 통해 매도인은 추가로 발생한 채무를 부담하지 않도록 할 수 있습니다.
피담보채무확인서 발급 이후 근저당권이 변경되거나 추가되는 경우에 대한 확인을 위해, 근저당권변경등기일이나 소유권이전등기일에 피담보채무가 증액되었는지 다시 한번 확인해야 합니다.
매도인이 여전히 근저당권의 채무자로 남아있는 경우, 매수인이 융자금을 상환하지 않는다면 다음과 같은 상황이 발생할 수 있습니다:
매수인이 융자금을 대신 상환하지 않는 경우, 건물은 경매로 판매될 수 있습니다.
은행이 경매 절차에서 상환 받지 못한 채무가 있다면, 매도인은 여전히 채무자로서 은행에 책임을 지게 될 수 있습니다.
매도인이 융자금을 상환 받아야 할 돈으로 받았음에도 불구하고 대출금을 상환하지 않은 경우, 건물 소유자는 매수인이지만 대출 채무 불이행으로 인해 건물이 경매될 위험이 있습니다.
위의 내용은 일반적인 상황을 가정한 정보이며, 실제 상황에 따라 다를 수 있습니다. 따라서, 부동산 거래에 참여하기 전에 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.
대출승계는
매수인이 부동산을 매수하는 과정에서 매도인의 대출과 근저당권을 함께 이어받는 것을 의미합니다.
이는 아파트나 상가 등 부동산 거래 시에 자주 일어나는 상황입니다. 법적으로 대출승계는 다음과 같이 4가지로 구분됩니다:
1.채무인수 (면책적 채무인수):
채무자가 매도인에서 매수인으로 변경되는 경우를 의미합니다.
매수인은 매도인의 채무자로 대출을 계속 상속받고 채무를 이행해야 합니다.
2.병존적 채무인수 (중첩적 채무인수):
매수인이 추가로 채무자로 등록되는 경우를 의미합니다.
기존의 채무자와 매수인 모두가 대출에 대한 책임을 공동으로 지게 됩니다.
3.이행인수:
채무자가 변경되거나 추가되지 않는 경우를 의미합니다.
매수인은 매도인과 동일한 채무자로서 대출을 이행해야 합니다.
4.계약인수:
채무자가 매도인에서 매수인으로 변경되는 경우를 의미합니다.
매수인은 매도인의 채무자로 대출을 계속 상속받고 채무를 이행해야 합니다.
이러한 대출승계의 종류는 법적인 측면에서 다양한 상황을 고려하여 분류된 것입니다. 실제 대출승계는 상황에 따라 다를 수 있으며, 각각의 종류에 따라 다른 절차와 조건이 적용될 수 있습니다. 부동산 거래 시 대출승계를 고려할 때는 전문가의 조언이나 법률상의 지침을 참고하는 것이 중요합니다.
융자를 안고 건물을 매매하는 경우
융자를 안고 건물을 매매하는 경우, 매수인은 매매대금에서 대출금을 공제하여 실질적인 투자금을 줄일 수 있습니다.
그러나 매도인은 매수인이 채무자로 변경되거나 추가되어야만 매매대금을 깎아줄 수 있을 것입니다.
따라서, 채무자가 매수인으로 변경되거나 근저당권 변경 등기를 위해서는 근저당권자인 은행의 동의가 필요합니다.
따라서 대출을 안고 건물을 매매하려면 먼저 은행에게 대출 승계에 관한 동의 여부를 문의해야 합니다.
매수인은 은행으로부터 대출 승계에 관한 동의를 받아야 합니다. 이를 위해 다음 단계를 따를 수 있습니다.
1.은행 방문 및 문의:
대출 승계에 관심이 있는 매수인은 해당 은행을 방문하여 대출 승계에 대한 문의를 합니다. 은행은 대출 승계에 대한 동의 여부와 관련 절차 및 요구 사항에 대해 설명해 줄 것입니다.
2.대출 승계 신청서 작성:
은행에서는 대출 승계 신청서를 작성하도록 안내할 것입니다. 매수인은 해당 신청서를 작성하여 필요한 정보와 문서를 제출해야 합니다.
3.은행의 심사 및 동의 여부 판단:
매수인의 대출 승계 신청서와 관련 문서를 심사한 후 동의 여부를 판단합니다. 이는 대출 승계의 적절성, 신용 상태, 부동산 가치 등을 고려하여 결정됩니다.
4.동의 및 조건 안내:
은행이 대출 승계에 동의하는 경우, 매수인에게 동의와 함께 대출 승계에 대한 조건 및 절차에 대해 안내해 줄 것입니다. 매수인은 해당 조건을 충족하고 절차를 따를 필요가 있습니다.
위의 단계를 따르면 매수인은 은행으로부터 대출 승계에 관한 동의를 받을 수 있습니다.
그러나 은행의 동의는 매매 계약의 성립을 보장하지는 않습니다. 따라서, 매매 계약서 작성과 관련 절차를 따라야 합니다.
전문가의 조언과 법률적인 지침을 따르는 것이 중요합니다.
피담보채무확인서를 발급 받는 절차
융자 있는 건물을 매매하기 위해서는 융자금이 얼마인지 확인하는 것이 중요합니다.
이를 위해 은행으로부터 피담보채무확인서를 발급 받아야 합니다. 피담보채무확인서는 근저당권으로 대출되는 채무액을 확인할 수 있는 문서입니다.
다음은 피담보채무확인서를 발급 받는 절차입니다:
1.은행 방문:
융자를 받은 은행을 방문하여 피담보채무확인서 발급에 대한 절차와 요구 사항을 문의합니다.
2.필요 서류 제출:
은행은 피담보채무확인서 발급을 위해 필요한 서류를 요청할 것입니다. 주로 신분증, 매매계약서, 근저당권 등의 관련 문서를 제출해야 합니다.
3.심사 및 발급:
은행은 제출된 서류를 심사한 후 피담보채무확인서를 발급해 줍니다. 이 문서에는 대출 원금과 이자, 지연이자, 비용 등이 포함되어 있을 것입니다.
피담보채무확인서를 받으면 매수인은 대출 승계나 융자금 상환에 필요한 금액을 확인할 수 있습니다. 이를 통해 매매 계약서 작성 및 대출 승계 절차를 진행할 수 있습니다.
참고로, 융자금을 승계하는 경우에는 피담보채무확인서뿐만 아니라, 임차인의 승계 동의서(임대차보증금의 경우) 등 추가적인 문서도 필요할 수 있으니 이에 대해서도 은행과 상담하시는 것이 좋습니다.
매매계약서에 대출승계에 관한 특약
매매계약서에 대출승계에 관한 특약을 넣는 것은 중요합니다.
이를 통해 매수인과 매도인 간의 대출승계에 대한 조건과 책임을 명확히할 수 있습니다.
일반적으로 대출승계에 관한 특약은 매매계약서에 다음과 같이 기재될 수 있습니다:
“대출승계 특약: 매수인은 피담보채무확인서상의 채무를 인수하며, 이에 따라 매매대금에서 해당 채무액만큼 공제됩니다. 단, 피담보채무확인서 발급일 이후 근저당권 변경 등기 전까지 발생한 추가 채무는 매도인이 부담합니다.”
이러한 특약을 작성하여 매매계약서에 포함시킵니다. 이로써 매수인이 대출을 승계하면서 매매대금에서 공제되는 부분이 명시되고, 추가적인 채무에 대한 책임 분담도 명확히 됩니다.
또한, 융자금을 승계하는 경우 근저당권의 내용도 변경되어야 합니다. 이를 위해서는 관할 등기소나 인터넷 등기소에 근저당권 변경을 위한 등기 신청을 해야 합니다.
등기소에서는 필요한 서류와 절차를 안내해 줄 것입니다. 대출 승계에 따른 근저당권 변경 등기를 통해 매수인이 정식으로 채무자로 등재되고, 근저당권의 내용도 변경될 것입니다.
근저당권 변경 등기는 매매계약 이후에 이루어져야 하며, 가능한 빠른 시일 내에 신청하는 것이 좋습니다. 이를 통해 대출 승계에 관련된 모든 절차를 완료할 수 있습니다.
근저당권 변경등기 신청
근저당권 변경등기를 신청하기 위해서는 신청서를 작성하고, 필요한 첨부서류를 제출해야 합니다.
일반적으로 변호사나 법무사에게 등기 업무를 위임하면 이들이 대신하여 신청서를 작성하고 제출해 줄 수도 있습니다.
근저당권 변경등기 신청서는 등기소에서 제공하는 양식을 사용해 작성해야 합니다. 양식은 등기소 웹사이트에서 다운로드하여 얻을 수 있으며, 해당 양식에 필요한 정보를 기입해야 합니다.
일반적으로 신청서에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다:
신청인 및 근저당권자의 신상정보: 성명, 주소, 연락처 등
부동산 정보: 부동산의 위치, 대지권 등기사항, 건물 등기사항 등
변경 사유: 근저당권 변경의 이유 및 변경 등기를 신청하는 근거
첨부서류 목록: 신청서와 함께 제출되는 서류 목록을 기재
또한, 근저당권 변경을 위해 필요한 첨부서류로는 다음과 같은 것들이 포함될 수 있습니다:
피담보채무확인서: 변경 전/후의 채무액과 변경 사유를 확인할 수 있는 서류
대출승계에 관한 특약이 포함된 매매계약서 또는 기타 관련 계약서
신분증 사본 등 신청인과 근저당권자의 신분을 확인할 수 있는 서류
이러한 신청서와 첨부서류를 작성하여 등기소에 제출해야 합니다. 필요한 서류와 절차는 등기소에 따라 다소 상이할 수 있으므로, 신청 전에 해당 등기소에서 요구하는 정보를 확인하고 준비해야 합니다.
필요한 경우 변호사나 법무사에게 도움을 요청하는 것이 좋습니다.
근저당권 변경등기를 신청계약서
근저당권 변경등기를 신청하기 위해서는 변경등기신청서와 필요한 첨부서류를 관할 등기소 또는 인터넷 등기소에 제출해야 합니다.
신청은 등기권리자(근저당권자)와 등기의무자(근저당권 설정자) 양 당사자가 공동으로 신청해야 합니다.
일반적으로 변호사나 법무사 등의 대리인을 통해 양 당사자가 공동으로 위임하여 신청하는 경우가 많습니다.
대리인은 신청서 작성 및 제출, 첨부서류 준비, 관련 절차 수행 등을 대행해줍니다. 이를 통해 신청 과정을 원활하게 진행할 수 있습니다.
양 당사자는 등기소에 필요한 신청서와 첨부서류를 제출하여야 합니다. 신청서에는 등기권리자와 등기의무자의 신상정보, 부동산 정보, 변경 사유 등이 포함되어야 합니다.
첨부서류로는 변경계약서, 피담보채무확인서, 신분증 사본 등이 제출되어야 합니다.
관할 등기소나 인터넷 등기소에서 제출 방법과 필요한 서류의 목록을 확인하고 준비하는 것이 중요합니다.
각 등기소마다 요구사항이 다를 수 있으므로, 해당 등기소의 공식 웹사이트나 직접 문의를 통해 필요한 정보를 얻으시기 바랍니다.