주택 취득세 기준이 되는 주택 수 판단 방법

주택 취득세 기준이 되는 주택 수 판단 방법

 

주택 취득세의 적용 시 주택의 수는 중요한 기준 중 하나입니다. 주택 수에 따라 적용되는 취득세율이 달라지기 때문에 정확하게 판단하는 것이 필요합니다. 이에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

주택 취득세의 개요

 

주택 취득세는 부동산을 취득할 때 부과되는 세금으로, 주택을 구입하는 경우에 해당합니다.

주택을 어떤 방식으로든 취득하는 경우에는 그에 따라 취득세가 부과됩니다.

그러나 모든 주택 취득 행위가 세금 부과 대상은 아닙니다. 취득 세부 종류와 조건에 따라 적용 여부가 결정됩니다.

 

 

주택 취득세의 판단 기준

 

주택 취득세를 계산하기 위해 가장 먼저 고려해야 할 사항은 주택의 수입니다. 주택 수에 따라 적용되는 취득세율이 다르게 결정되기 때문에 정확한 판단이 필요합니다. 주택 취득세의 판단 기준은 다음과 같습니다.

1주택 기준: 만약 개인이 1주택만 취득하는 경우, 해당 주택의 취득세율이 적용됩니다. 일반적으로는 주택을 한 채만 소유하고 있는 경우에 해당합니다.

2주택 이상 기준: 개인이 2주택 이상을 취득하는 경우, 해당 주택의 취득세율이 높아집니다. 보통 주택 보유 수에 따라 적용 세율이 조정되며, 주택 보유 수가 증가할수록 높은 취득세율이 적용됩니다.

주택 외 다른 부동산 기준: 주택 외에 다른 부동산(예: 토지, 상가 등)을 취득하는 경우에도 해당 부동산의 취득세율이 적용됩니다.

 

 

주택 취득세율과 취득세 계산

 

주택 취득세율은 주택의 취득 방식(매매, 증여, 상속 등)과 주택의 취득 수에 따라 다르게 적용됩니다.

주택 취득세율은 해당 국가의 세법에 따라 정해지며, 주택의 취득 수와 종류에 따라 기본 취득세율이 변동될 수 있습니다.

주택 취득세를 계산하기 위해서는 주택 취득세율을 적용하여 주택 가액에 곱한 후, 이에 해당하는 금액을 납부해야 합니다.

 

 

주택 취득세와 취득세율

 

주택을 구입하게 되면 취득세의 과세 대상에 해당하게 됩니다.

이 때 취득세율을 올바르게 이해하고 판단하는 것이 중요합니다. 아래에서 주택 취득세와 취득세율에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

주택 취득세 신고와 납부

주택을 구입한 경우, 해당 부동산의 취득세를 납부해야 합니다. 이를 위해서는 취득일로부터 60일 이내에 국세청에 신고하고 취득세를 납부해야 합니다. 취득세는 부동산 취득 가액에 취득세율을 적용하여 계산됩니다.

 

주택 취득세율의 변동

주택 취득세율은 주택의 수에 따라 다르게 적용됩니다. 주택을 보유하는 수가 늘어날수록 취득세율이 높아지는데, 이는 부동산을 다수 보유하는 사람에게 더 높은 세금 부담을 요구하기 위한 조치입니다.

 

주택 수에 따른 취득세율

주택 취득세율은 주택의 수에 따라 다음과 같이 변동됩니다.

1주택 기준: 개인이 주택을 1주택만 취득한 경우, 일반적으로 1%의 취득세율이 적용됩니다.

2주택 이상 기준: 개인이 주택을 2주택 이상 취득한 경우, 주택 보유 수에 따라 더 높은 취득세율이 적용됩니다. 예를 들어, 2주택을 보유한 경우 6%의 취득세율이 적용되며, 3주택 이상을 보유한 경우 12%의 취득세율이 적용됩니다.

 

예시에 따른 취득세율 적용

예를 들어, 개인이 이미 1주택을 소유한 상황에서 추가로 조정대상지역의 주택을 취득하게 되면 어떻게 될까요?

이미 소유한 주택 1주택 + 취득한 주택 1주택 = 총 주택 수 2주택

해당 경우 6%의 취득세율이 적용됩니다.
이미 소유한 주택 2주택 + 취득한 주택 1주택 = 총 주택 수 3주택

해당 경우 12%의 취득세율이 적용됩니다.

 

 

취득세율

구분	종전 규정 20.08.11이전	현행 규정 20.08.11이후
		조정 대상 지역	비조정 대상 지역
1주택	1~3%	1~3%	1~3%
2주택	1~3%	8% (일시적 2주택제외)	1~3%
3주택	1~3%	12%	1~3%
4주택 이상	4%	12%	1~3%

 

취득세에서 중과 제외되는 주택 및 주택 수 판정 시 제외되는 주택

 

취득세를 계산할 때에는 중과 제외되는 주택과 주택 수를 판정할 때 제외되는 주택 등이 있습니다.
이들에 대한 내용을 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

중과 제외되는 주택

중과 제외되는 주택은 다음과 같은 경우로 주택 취득시 취득세가 일부 또는 전부 면제되는 경우를 의미합니다.

 

주택 공시가격 1억 이하 주택: 주택의 공시가격이 1억 원 이하인 경우 중과 제외됩니다.

노인복지주택: 노인복지주택으로 운영하기 위해 취득한 주택은 중과 제외됩니다.

등록문화재 주택: 국가등록문화재로 지정된 주택은 중과 제외됩니다.

가정 어린이집: 가정 어린이집으로 운영하기 위해 취득한 주택은 중과 제외됩니다.

농어촌주택: 대지면적 660㎡ 이내, 건축물 연면적 150㎡ 이내, 건축물 시가 표준액이 6,500만 원 이내이며 법 소정 지역에 소재하는 농어촌주택은 중과 제외됩니다.

사원용 주택: 사원 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득한 주택은 중과 제외됩니다.

 

주택 수 판정 시 제외되는 주택

 

주택 수 판정 시에는 특정한 조건을 충족하는 주택들이 제외됩니다.

위에서 언급한 주택들과 같이 중과 제외되는 주택들은 주택 수 판정 시에도 해당 주택을 포함하지 않게 됩니다.

따라서 이들 주택을 소유하고 있는 경우, 주택 수를 판정하는 데에는 고려되지 않습니다.

 

 

오피스텔과 주택 수 판정

 

주택 취득세를 계산할 때 오피스텔의 경우 주택 수 판정 기준이 다소 복잡합니다. 이에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

오피스텔 취득 시 주택 수 판정 기준

20.08.11 이전 취득 오피스텔: 해당 날짜 이전에 취득한 오피스텔은 용도 구분 없이 주택 수에서 제외됩니다. 이전에 취득한 오피스텔이더라도 주택 수 판정에는 고려되지 않습니다.

 

20.08.11 이후 취득 오피스텔:

오피스텔 중에서도 현재 주거용으로 과세되고 있는 경우에만 주택 수 판정에 고려됩니다.
주택분 재산세가 부과되는 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다.
그러나 주거용으로 과세되더라도 시가 표준액이 1억 원 이하인 경우에는 주택 수 판정에서 제외됩니다.
따라서 20.08.11 이후에 취득한 주거용 오피스텔 중 시가 표준액이 1억 원 이상인 경우에만 해당 오피스텔은 주택 수에 포함되게 됩니다.

 

 

 

주택 임대 사업자 등록과 주택 수 판정

 

주택 임대 사업자 등록은 주택을 민간 임대 사업의 목적으로 취득하고 세무서와 지방자치단체에 등록한 사람을 가리킵니다.

이에 따라 주택 임대 사업자로 등록한 주택은 어떻게 주택 수에 포함되는지 알아보겠습니다.

 

주택 임대 사업자 등록된 주택의 주택 수 판정

다가구 주택 소유: 다가구 주택을 소유하고 있는 경우, 해당 다가구 주택은 1개의 주택으로 간주됩니다.

구분 등기된 다수 주택 소유: 여러 주택이 구분 등기되어 있는 경우, 각각을 별개의 주택으로 계산합니다.

공동소유 주택 소유: 공동소유인 경우, 가장 지분이 큰 사람의 소유로 계산됩니다. 만약 지분이 큰 사람이 2명 이상인 경우, 각각의 지분에 따라 소유로 계산합니다.

주택 임대 사업자로 등록된 주택은 위의 판정 기준에 따라 주택 수에 포함됩니다. 따라서 주택 임대 사업자 등록을 한 주택은 주택 수를 산정할 때 고려해야 하는 중요한 요소가 됩니다.

 

 

 

공동소유 주택의 주택 수 판정 기준

 

주택 세금 산정 시에 중요한 주택 수 판정 기준 중 하나는 공동소유 주택입니다. 공동소유 주택의 주택 수 판정은 다양한 경우에 따라 조금씩 달라질 수 있습니다. 아래의 내용을 통해 공동소유 주택의 주택 수 판정 기준을 알아보도록 하겠습니다.

 

동일세대원과 공동 소유한 주택인 경우

동일 세대 구성원과 공동 소유한 주택은 1주택으로 인정됩니다. 이 경우 주택 소유자의 세대 구성원과 상관없이 1주택으로 판정됩니다.

 

별도 세대에 해당하는 자와 공동 소유한 주택인 경우

별도의 세대에 속하는 사람과 공동 소유한 주택은 각각 1주택으로 판정됩니다. 즉, 주택 소유자와 별도의 세대에 속하는 공동 소유자 모두 주택을 각각 1주택으로 산정합니다.

 

주택의 부속토지만을 소유한 경우

주택의 부속토지만을 소유한 경우에도 해당 주택은 주택으로 간주됩니다. 부속토지 소유자는 주택 소유로 간주되며, 주택 수 판정에 포함됩니다.

 

상속주택의 주택 수 판정 기준과 공제

 

상속주택은 주택 취득세의 적용에서 특별한 규정이 있는 경우입니다. 상속을 통해 주택을 취득한 경우, 취득 후 5년 동안은 해당 주택이 주택 수에 포함되지 않아 주택 취득세가 발생하지 않습니다.

그러나 5년 이후에는 상속주택 또한 주택 수에 포함되어 취득세가 부과됩니다. 이에 따라 주택 수 판정과 관련된 몇 가지 중요한 사항을 알아보도록 하겠습니다.

 

상속주택의 주택 수 판정 기준

상속주택의 경우, 다음과 같은 순위에 따라 상속인의 주택 수가 판정됩니다.

 

1순위: 상속지분이 가장 큰 상속인

가장 큰 상속지분을 갖고 있는 상속인은 주택 수에 포함됩니다. 상속지분이 가장 큰 상속인은 상속된 주택을 소유한 것으로 간주됩니다.

2순위: 당해 주택에 거주하는 자

상속된 주택에 거주하는 상속인은 주택 수에 포함됩니다. 주택을 실제로 거주하는 경우에 주택 소유로 간주됩니다.

3순위: 최연장자

만약 상속주택에 거주하는 상속인이 없거나 거주자 중에서 최연장자가 있는 경우, 최연장자는 주택 수에 포함됩니다.

 

공제 및 세율 적용

5년이 지나고 나서 상속주택이 주택 수에 포함되게 되면, 해당 주택은 취득세 과세대상이 됩니다.

그러나 주택 취득세율이 상속주택에 대해 현저히 낮게 적용될 수 있으며, 또한 특정한 조건에 따라 공제가 가능한 경우도 있습니다.

 

 

 

조합원 입주권 및 분양권에 따른 주택 취득세 부과

 

주택 취득세 부과의 기준 중 하나로 조합원 입주권과 분양권에 대한 규정이 있는데, 이에 따라 2020년 8월 11일 이전과 이후에 따라 주택 취득세 부과 여부가 달라집니다.

특히, 조합원 입주권과 분양권은 주택 수 판단 기준에 중요한 영향을 미치므로 이에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

1. 2020년 8월 11일 이전 조합원 입주권 및 분양권 취득

2020년 8월 11일 이전에 조합원 입주권 및 분양권을 취득한 경우, 해당 입주권 또는 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다. 이는 주택 취득세를 부과할 때 주택 수 계산 시 해당 입주권이나 분양권을 제외하는 원칙입니다.

2. 2020년 8월 12일 이후 조합원 입주권 및 분양권 취득

2020년 8월 12일 이후 조합원 입주권이나 분양권을 취득한 경우, 해당 입주권 또는 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 이는 주택 취득세를 부과할 때 주택 수 계산 시 해당 입주권이나 분양권을 반영하는 원칙입니다.

다만, 2020년 8월 11일 이전에 매매계약을 체결하고 2020년 8월 12일 이후에 실제 취득한 경우에는 제외될 수 있습니다.

3. 오피스텔 분양권

주택 취득세 부과에서는 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서 오피스텔 분양권의 경우 주택 수 판단 기준에서 제외되며, 주택 취득세 부과에 영향을 미치지 않습니다.